商业地产REITs来了！万科、华润、金茂、物美尝鲜，华夏、中金、嘉实产品申报挂网｜REITs金融实务
21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道继10月20日证监会修改公募REITs指引、正式拓展底层资产范围后，我国的首批消费类基础设施REITs迅速揭开面纱。10月26日最新消息显示，四只消费类REITs——中金印力消费基础设施REIT、华夏华润商业资产REIT、华夏金茂购物中心REIT和嘉实物美消费REIT已于同日集体申报至证监会及交易所，并被受理。此次申报的首批消费类公募REITs，不仅基金管理人均为已有REITs发行管理经验的公募机构，底层资产的实控方也可谓藏龙卧虎，分别为万科、华润、金茂以及物美四家大型集团。在基础设施证券化之路上探索已久，这些房产、商业龙头企业终于得以携旗下商业资产，一饮公募REITs“头啖汤”。行业龙头进场10月26日，首批消费基础设施公募REITs浮出水面，其中华夏基金申报2只，中金基金、嘉实基金分别申报1只，此前三家管理人均已有在管公募REITs上市。其中，首只挂网的消费类REIT为中金印力消费基础设施REIT。公开信息显示，该REIT原始权益人为印力商用置业有限公司。从其官网动态来看，早在2017年，印力集团就已走上资产证券化之路，先后发行多单CMBS、类REITs等资产证券化产品。2020年4月23日，印力集团发行了深交所首只单SPV结构资产支持专项计划——“中信证券印力-印象2号CMBS”，以杭州西溪印象城、宁波鄞州印象城为底层资产，产品规模33.7亿元。而杭州西溪印象城同样为此次中金印力REIT的底层资产。与此同时，中金印力REIT的落地亦是万科集团在公募REITs领域的“首秀”。据悉，印力集团为由万科集团长期进行股权投资的非并表单位，而从过往公开信息来看，两集团在年内对于消费类基础设施REITs皆兴趣盎然、推进迅速。记者注意到，万科集团在今年3月时已经启动了消费类基础设施REITs的相关探索。在8月31日的中期业绩说明会上，公司在回复投资者提问时进一步表示，印力集团在政策放开之后，第一时间就对接了相关的申报部门谈REITs的推进工作。“印力的定位是城市居民消费，所以现在定义消费基础设施的时候，印力给自己的定位方向是非常符合一个城市消费基础设施提供商的定位。印力一方面是全力做商业运营，同时有一些老项目要调优，另外在REITs的发行上也是非常积极参与。”万科相关负责人称。同样申报至深交所的华夏华润商业资产REIT，其原始权益人则为华润商业资产控股有限公司。该公司成立于2023年6月9日，由华润置地全资控股。不过华夏华润商业资产REIT已不是“华润系”的首只公募REITs。此前已上市的华夏华润有巢REIT，其底层运营公司华润有巢，便为华润置地旗下专营长租公寓的子公司。此外，华夏金茂购物中心、嘉实物美消费两只REIT则于10月26日申报至上交所。其中，华夏金茂购物中心REIT原始权益人为上海兴秀茂商业管理有限公司，股权穿透后由金茂集团全资控股。嘉实物美消费REIT原始权益人则为北京物美商业集团股份有限公司。记者了解到，此次入池资产为物美商业位于北京市中心城区的消费基础设施资产，具体包括华天项目、德胜门项目、大成项目和玉蜓桥项目，总建筑面积77,894.28平方米，当期目标不动产评估值总额为10.44亿元。商业地产新征程据了解，我国消费基础设施行业市场化程度高、参与主体多元、存量资产可观。以购物中心为例，据赢商大数据统计，截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5,500家，体量超过5.00亿平方米。但因消费基础设施项目具有投资周期长、初始投资成本高、新增投资缺口大等特点，往往亟需补充资本金。这一背景下，消费基础设施公募REITs的出现提供了解决方案。事实上，将商业地产纳入公募REITs底层资产池的政策信号最早可追溯至今年3月24日。当日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。在多位公募管理人看来，此次消费类基础设施正式引入公募REITs底层资产，可以打通“投融建管退”全链条，不仅对恢复和扩大消费起到重要推动作用，也将在公募REITs市场建设和盘活商业地产层面有所助益。“首批消费类REITs项目获正式受理，显示出我国公募REITs已初步具备在保质提效基础上实现常态化发行的趋势。随着我国公募REITs市场首发+扩募双轮驱动的发展格局正式成型，将有效推进REITs产品常态化发行，推动公募REITs市场高质量发展。”嘉实基金指出。华夏基金基础设施与不动产业务部则表示，消费基础设施公募REITs可盘活优质的消费类基础设施存量资产，让公募服务实体产业与国家战略的能力得到更充分的发挥。更重要的是，消费基础设施公募REITs的亮相，有望为整个消费基础设施行业在“扩大内需”战略背景下的投融资效能转型升级，提供具有重大创新意义和示范效应的综合解决方案。“消费类基础设施REITs面世在即，预计相关REITs估值将会较高，也可能存在品牌溢价。”中信证券研究团队在近日的一份研报中展望称，“对于商业地产持有方来说，这意味着打通出表通道，提升资金效率。而对商管公司来说，则意味着第三方管理空间被进一步打开，优势进一步扩大。”记者同时获悉，首批消费基础设施公募REITs坚决落实“房住不炒”要求，部分项目构建了有效隔离机制，在机构、人员、财务、资产和业务等方面均独立于住宅开发主体，实现回收资金封闭管理，能够防范资金变相流入商品住宅开发领域，为消费基础设施公募REITs的发展提供了积极保障。
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